IMPORTANTE: Por la modificación del Código Civil por DNU 70/2023, este artículo ha queda obsoleto. Los alquileres se pueden ajustar por el período y por el índice o el método que las partes acuerden.
Desde Julio de 2020 en Argentina se sancionó una nueva Ley de alquileres que modificó el Código Civil y Comercial de la Nación. Un de los puntos más controversiales de esta nueva ley es el que habla del Aumento de Alquileres para vivienda. A continuación explicaré cómo es el aumento de alquileres por ley 27.551.
¿Cuánto puede subir el alquiler?
Este es el punto más difícil de contestar con respecto al aumento de alquileres para vivienda. Los inquilinos preguntan: ¿cuanto me pueden subir el alquiler? No hay forma de saberlo, ya que dicho aumento depende del índice que elabora el Banco Nación de la República Argentina. Este índice es un promedio que se saca entre el aumento de sueldos y la inflación. Así que según cuánto aumenten estos rubros aumentarán los alquileres.
¿Cuándo se puede subir el alquiler?
Cuándo se puede subir el alquiler para vivienda está claramente especificado por la ley. Este punto no hay forma de cambiarlo. Se puede subir el alquiler para vivienda una vez por año. Es decir, que si hablamos de Vivienda, la actualización del alquiler será anual.
Actualización de alquileres 2021
Cómo dije anteriormente, la actualización de alquileres se realiza mediante un índice que elabora el Banco Nación de la República Argentina. Es lo que llamamos Indice de actualización de alquileres. A partir de Julio de 2021 se cumplió el primer año desde la sanción de la nueva ley de alquileres y comenzó a regir este índice de actualización de alquileres.
Para que tengas una idea, en Julio de 2021 los alquileres que comenzaron en Julio de 2020 tuvieron una suba de 41%. En Agosto de 2021 el aumento de alquileres fue del 44,55 %. Y en septiembre de 2021 los alquileres aumentaron un 47,06 %
A continuación, para que sea fácil para todos, iré actualizando el porcentaje de aumento de alquileres mes a mes.
Porcentaje de Aumento de Alquileres para vivienda según Indice
Julio 2021: 41%
Agosto 2021: 44,55%
Septiembre 2021: 47,06%
Octubre 2021: 48,57%
Noviembre 2021: 49,53%
Diciembre 2021: 51,38%
Enero 2022: 52,21%
Febrero 2022: 51,28%
Marzo 2022: 51,67%
Abril 2022: 53,66%
Indice que se toma para el aumento de alquileres
El índice que se toma para la actualización de alquileres está establecido en artículo 14 de la ley 27.551. Está conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Esté índice de aumento de alquileres lo elabora y publica mensualmente el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Calculadora para indexar Contratos de Alquiler
Hay muchas calculadoras por la web que actualmente te dicen cuánto debes aumentar el alquileres en base a unos parámetros que debes colocar. Esta es una Calculadora para Indexar Contratos de Alquiler que fue elaborada por el Colegio de Martilleros de San Isidro.
Excelente información ante las complicadas condiciones que impone el gobierno entre las tratativas de inquilinos y dueños……Gracias..!!
Excelente información. Yo tengo la siguiente duda: mi inquilino de hace 20 años, se jubila y me ha pedido porrogar el contrato por un año más. Hemos acordado la cuantía, pero quisiera saber dos cosas: 1) ¿Se puede hacer una prórroga por un año, en lugar de un nuevo contrato? (me han dicho que el mínimo para un nuevo contrato es de 3 años) y
2) ¿Cómo debo plasmar en el documento las actualizaciones del alquiler? (hasta ahora, en el contrato estaban previstas actualizaciones semestrales del 15%).
Por favor, me podrían ayudar con esto? Se me viene la fecha encima! Muchas gracias
Hola Gustavo. Te respondo: 1) Sí, se puede hacer prorroga por un año. Como muy bien te han dicho, el mínimo para un nuevo contrato es de 3 años, pero en tú caso no es nuevo contrato, sino una prorroga que puede ser por el mínimo que quieras. 2) En el contrato de prorroga podes continuar igual que en el contrato original, aumentando cada 6 meses el porcentaje que acuerdes con el inquilino. Nuevamente, al tratarse de una prorroga, es una continuación del último contrato, el cual se hizo seguramente con la ley anterior, en donde no existía aún la obligación de los aumentos anuales por índice de alquileres. Puedes descarga un modelo de prorroga desde aquí
Queria hacerte una consulta:
Mi mama tiene 2 locales que alquila, y le vencen ahora ( alquileres anteriores a julio 2020 ) Ella es Jubilada los locales estan a nombre de los 2 ( mis padres). Si o Si tiene que inscribirse en AFIP ? o hay alguna excepción.? puede perder la Jubilacion y pension? desde ya muchas gracias.
Hola Hugo. Te comento. Es obligatorio por ley que el contrato se declare en la AFIP. Y el locador, sea jubilado o no, debe facturar ese alquiler. Por lo tanto, como jubilado, debe inscribirse en monotributo y facturar. Si no lo hiciere y la afip se entera, puede cobrar una multa de hasta $ 10.000 y obligarlo a inscribirse en monotributo y a pagar lo que no se pagó de ese impuesto. Esto es como cualquier negocio, si hay ganancia, se debe facturar y pagar el impuesto correspondiente. También puede pasar que pasen los 3 años de contrato, no se declare el contrato ni se inscriba en monotributo y no pase nada, pero es un riesgo que debe asumir el propietario. Por otro lado, en el caso de que el inquilino no pague y haya que hacerle juicio, automáticamente el juez debe dar aviso a la afip de que el contrato no está declarado. El contrato sigue siendo válido, pero el juicio no seguirá hasta que se resuelva el problema con afip, se pague la multa correspondiente y se declare lo que no se declaró hasta el momento.
No hay excepción por ser jubilado, pero no pierde la jubilación y pensión por tener un alquiler. Sí puede pasar que al declarar el contrato, esa ganancia sumada a lo que cobra de jubilación, haga que el jubilado pague el impuesto a las ganancias o pague más si ya lo debía pagar.
Cómo segunda opción, si se quiere evitar que el jubilado deba inscribirse en AFIP y tenga que pagar el monotributo y toda la mar en coche, se puede poner a otra persona como locador. Por ejemplo un hijo o la persona de confianza que considere, y será esa persona la que deberá facturar. No importa si no es el verdadero dueño de la propiedad, lo importante es que el jubilado esté de acuerdo con esa situación. Muchas veces, esto facilita las cosas, ya que una persona más jóven, que no es jubilada, tal vez ya esté inscripta en Monotributo o sea responsable inscripto, y no deberá hacer todos los trámites antes mencionados. Eso sí, debe hacer cuentas, para no tener que pagar más de la cuenta.
Espero haber sido claro.
Cualquier otra duda decime, saludos.
Gracias por tu respuesta!, clarisimo! te pregunto en función de lo que me contestaste con respecto a que pueda ser el ” hijo ” ó una Persona de Confianza, debo aclararlo en el Contrato? tengo algún respaldo legal que me permite realizar de esta forma ? desde ya muchas gracias,
Saludos
Hola Hugo. Que tal. Lo importante es que el titular de la propiedad este de acuerdo con que se realice el alquiler a nombre de esa persona de confianza. No debe estar escrito en el contrato esa situación. El inquilino asume la responsabilidad de pagar al locador que figura en el contrato. No importa si es dueño o no, el inquilino está obligado con esa persona. Y legalmente el locador puede accionar contra el inquilino sin importar si es verdadero dueño porque hay un contrato entre dos partes. Lo que arreglaron el verdadero propietario con el locador que figura en en el contrato, es cosa de ellos y al inquilino no le importa.
Cualquier duda decime.
Saludos
perdon por responder tarde, muchas gracias
Hola! dejo una inquietud de una situación. Si un contrato ya venció, se continuo ocupando pactando verbalmente un pago a cuenta hasta resolver la relación contractual, se puede hacer una prórroga, por un año, de un contrato (con la anterior norma) aunque ya haya vencido? Esta prorroga puede tener un valor inicial con una suba del 50% y una actualización a los seis meses del 28%? Gracias
Hola Mauricio. Cómo estás? Aunque el contrato haya vencido, si el inquilino siguió ocupando el inmueble, pagando y vos recibiste el pago de común acuerdo, le dieron continuidad a ese contrato vencido, que es el que sigue rigiendo ante cualquier conflicto. No existe la tácita reconducción. Esto quiere decir que aunque se le dió continuidad al contrato, esa continuidad fue dada mes a mes, no es que se renueva el contrato automáticamente por un período igual al anterior. Por lo tanto, vos podes realizar una prórroga de ese contrato vencido y seguir rigiendote por la ley anterior. Como es una prórroga, y el contrato está vencido, vos podes ponerle el aumento que te parezca y aumentarlo cada 6 meses con el porcentaje que consideres mejor. Espero poder haberte sido de ayuda. Saludos
Buenos días, mi consulta es la siguiente, alquilo una propiedad con fines comerciales y tengo que renovar contrato, se que tiene que ser a 3 años, pero puedo actualizar el monto del alquiler cada 6 meses??? De ser posible, este aumento semestral esta dentro de la ley de alquileres??
Hola Maru. Cómo estás? El tratamiento de los alquileres comerciales es disitinto a los de vivienda. Primero: Si vas a renovar contrato, no es necesario que lo hagas por 3 años. Ese es el mínimo legar para los contratos nuevos. Pero la ley aclara que si el inquilino ya se encuentra en posesión de la cosa, no estás obligada a respetar ese mínimo legal. Es decir, lo podes hacer por menos tiempo; ya sea 6 meses, uno año, dos años, lo que acuerdes con el inquilino. Segundo: Como te decía al principio, como es un alquiler comercial, podes actualizarlo cada 6 meses por el porcentaje que acuerden, si ningún problema. Cualquier duda decime. Saludos.
Buen día, una consulta. Estoy alquilando hace 15 años y sólo hicimos el contrato al inicio, el cual ya se venció y no se renovó. Estamos al día con el alquiler pero en el mes de abril se rompió una bomba de agua que pertenece al edificio, el cual no se hizo cargo la propietaria y lo tuvimos que arreglar los inquilinos. Podemos exigirle que nos reconozca el arreglo y nos descuente del alquiler? La dueña se niega y no sólo eso, nos aumentó el alquiler sin previo aviso a partir de junio y nos manda mail diciendo que si no pagamos nos va a desalojar. Esto se puede hacer? Cómo procedo?
Espero respuesta, gracias
Hola Rocio. Que tal. Simplemente enviale a la propietaria notificación por carta documento que se rompió la bomba y la reparaste porque no se puede vivir sin agua. Presentale la factura oficial por el arreglo realizado y descontalo del alquiler. Por otro lado, al estar el contrato vencido, la propietaria puede solicitar que se le devuelva el inmueble en cualquier momento. Es decir, vos cuando pagas el mes es como que prorrogas el contrato por un mes más. Así que si te dice que a fin de mes le tenes que devolver el inmueble, el propietario está en todo su derecho, ya que el contrato está vencido y no existe la tácita reconducción. Esto quiere decir que no se renueva el contrato por otro período igual por el simple hecho de pagar el alquiler. Lo aconsejable tanto para el propietario como para el inquilino, es siempre tener un contrato vigente. Porque, por ejemplo, si el contrato tenía un garante, al estar vencido ese garante se pierde, y el propietario no le puede reclamar. Ese es uno de los perjuicios que tiene el propietario por no tener un contrato vigente. Y el principal perjuicio que tiene el inquilino por no tener un contrato vigente, es lo que te está pasando a vos: en cualquiler momento el propietario puede solicitar la restitución del inmueble y si no se lo devolves te puede iniciar el desalojo. Saludos
Muchísimas gracias por la respuesta.
Saludos
Hola, buenas tardes. En el caso de que el dueño del Dpto no informo el nuevo monto de alquiler al llegar el 1er año de renovacion desde el inicio de contrato, si pasas 3 o 4 meses y no informa el nuevo monto, ¿ puede luego informar el nuevo monto y cobrar retroactivamente -? Mucha gracias, Guillermo
Hola Guillermo. Si vos continuaste pagando el alquiler con el monto del primer año y el propietario no te dijo nada y expidió el recibo correspondiente por el monto del primer año, se entiende que entre las partes decidieron continuar el alquiler sin aumentar el monto. El nuevo valor corresponde a partir del momento que te avisa y si te recibió el alquiler y te hizo el recibo, no puede reclamar nada. Distinto es si no te hizo recibo o en los recibos puso la leyenda “a cuenta de mayor valor”. En ese caso podría exigir el retroactivo, porque dejó en claro que había algo pendiente. Igualmente sería discutible porque no te avisó fehacientemente. Pero si te hizo recibo con el valor viejo, no caben dudas. No puede reclamar nada.
Saludos
Hola, puede ser que la calculadora de alquileres me de un porcentaje muy diferente para actualizar un contrato que inicia en junio que si empieza en julio? Saben por qué la diferencia? Tendrá que ver con aumentos de sueldo o algún índice?
Hola Luciana. No hay tanta diferencia. Ahí probé la calculadora. Si el contrato empezó en junio de 2021, el porcentaje de aumento para junio de 2022 es de 55,97%. Y si el contrato empezó en julio de 2021, el aumento para julio de 2022 es de 58,16%. Es casi un 3% más.
Hola! Tengo un contrato que vence dentro de 1 año y dos meses. Se actualiza el pago mensual en noviembre. Ahora, por la inflación y causas personales del dueño, me están pidiendo un aumento para el próximo mes y si no acepto, la próxima propuesta del dueño es que desaloje en noviembre. El apela a mi buena voluntad. Quisiera saber si es legal lo que hace, si debo ceder ante la intimación (propuesta) de él. Muchas gracias
Hola Paula. Los contratos de vivienda aumentan una vez al año. Si el aumento es en noviembre, no te pueden obligar a pagar un aumento antes. Solo procede el aumento si vos lo aceptas de buena voluntad. Tampoco te puede desalojar por no aceptar ese aumento que no corresponde. La única causa de desalojo por falta de pago, es el no pago del alquiler por dos meses consecutivos. Vos simplemente pagá mes a mes lo que corresponde y nadie te va a poder desalojar. Obviamente si el propietario tiene esta actitud, cuando finalice el contrato no te va a renovar y tendrás que buscarte otra cosa. La otra opción es que aceptes el aumento anticipado como muestra de buena voluntad, así cuando termina el contrato podes tener la opción de renovar. Pero no estás obligada bajo ningún concepto a aceptar ese aumento.
Saludos
hola yo soy jubilada no puedo pagar el aumento que me quieren cobrar jamas he quedado debiendo un peso quisiera saber si hay algun lugar para exponer mi situacion y solicitar un recurso de amparo gracias
Hola Ana María. En principio te diría que no, pero debería ver un abogado para que te pueda asesorar mejor.
Saludos
Buenos días…
Se venció la prórroga que tenía por un año y para renovarlo me dan una actualización de importe cada 4 meses…
Eso está bien ?? Corresponde ??
Hola Liliana. Para responderte correctamente debo saber si el contrato inicial se hizo antes de julio de 2020. Si fue así, y se hizo una prorroga, se continúa con la ley anterior y se puede actualizar el valor del alquiler según acuerdo de partes. Lo que no se puede es indexar, porque la ley anterior no lo permitía, así que se debe prefijar un porcentaje de aumento cada 4 meses por el tiempo que dure la prorroga. Si el contrato inicial fue realizado después de julio de 2020, no se puede actualizar cada 4 meses. El aumento debe ser anual y por indice de alquileres.
Saludos
Hola. Mi nombre es Silvia y voy a alquilar un local. Entiendo que debo tener como mínimo un monotributo y facturar el valor del mismo. Mi duda es: ¿El contrato es también por 3 años con ajuste anual? y puedo hacerlo por más o menos tiempo con ajuste semestral?
Quedo a la espera de tu respuesta. Muchas gracias
Hola Silvia. El contrato de alquiler comercial es minimo por 3 años, pero lo podes hacer por más tiempo. El plazon máximo para alquileres comerciales es 50 años. Por otro lado, como es un contrato comercial no se aplica la obligación de ajuste anual por indice como en los contrato de vivienda. Podes ajustar en forma semestral, trimestral o lo que acuerdes con el inquilino. Y dicho ajuste puede ser ya prefijado o realizar algún tipo de indexación. En resúmen, las pautas del alquiler comercial son muy flexibles. Distinto es la locación habitacional, que es todo muy rigido y no deja más opciones que las que estipula la ley.
Saludos
Hola. tengo 2 departamentos en alquiler y la firma de los contratos fue previo a “Julio de 2020” el valor acordado ha quedado totalmente desactualizado. Mi intención es llegar a una conciliación con ambos inquilinos o rescindir sin culpa. es esto posible?
Hola Javier. Si firmaste los contratos antes de julio de 2020, lo hiciste con la ley de alquileres anterior a la ley 27551. Esa ley permitía contratos minimos de 2 años y aumentos pactados por las partes, que podían ser anuales, semestrales o como las partes lo estipularan. Yo no se cuanta duración le pusiste a ese contrato, pero si utilizaste el mínimo legal, ya vencieron. ¿Qué hiciste cuando vencieron? Necesito saber minimamente eso para poder ayudarte. Pero existen por lo menos tres posibilidades. Si prorrogaste el contrato, debes esperar a que finalice esa prorroga para pedir un aumento o para pedir el desalojo. Si realizaste un nuevo contrato con la ley nueva, debes acatar dicha ley y esperar a que finalice el contrato con aumentos anuales por indice de alquileres. Y si no hiciste nada, no firmaste nada, y simplemente fuiste cobrando el alquileres mes a mes, podes pedir realizar una prorroga o un nuevo contrato con un nuevo valor o simplemente solicitar que te devuelvan la propiedad. Decime cuál es tu caso y te digo lo que podes hacer.
Saludos
Hola, tengo que alquilar un departamento de manera temporal sin muebles, ya que el interesado quiere lo suyo, es estudiante en CABA y serian 6 meses, el modelo publicado sirve en este caso?, si quisiera extender el plazo seria de la misma forma?, como se actualizaria el valor? si podes ayudar te agradezco.
Hola Adri. El máximo legal para contrato temporal, sea con o sin muebles es de 3 meses. Si lo haces por 6 meses y después el inquilino se quiere quedar los tres años, puede, y puede aplicar la ley de alquiler de vivienda, que es aumento anual por índice de alquileres. Si lo haces por tres meses, pero luego se lo prorrogas a la misma persona, estamos en la misma. Un juez puede determinar que es un alquiler de vivienda encubierto. Esto es si hay mala fe del inquilino y realiza una demanda. Lo normal es que lo hagas por 6 meses y no pase nada. Pero esos son los riesgos que corres.
Saludos
Hola, en un contrato de locación de “local comercial” aplica el siguiente articulo de la ley?
Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o
defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Quedo a la espera de su respuesta, gracias.
Hola Antonieta. Sí, ese artículo se aplica para cualquier contrato de alquiler. Saludos