Contrato de alquiler comercial: guía y cláusulas clave

Si necesitás alquilar tu local, galpón u oficina, acá te explicamos qué tiene que incluir un contrato de alquiler comercial.

Principales cambios del DNU 70/2023 en el alquiler comercial

• No hay plazo mínimo legal. Si no se aclara en el contrato, se considerará hecho por 3 años
• El ajuste es libre: se puede pactar un aumento cada 3 meses o en el período que quieran las partes, fijar los aumentos de antemano o atar el precio del alquiler a un índice específico.
• La moneda también es libre: el alquiler se puede pactar en pesos o en moneda extranjera.

¿Por cuántos años se hace un contrato de alquiler comercial?

Según el Código Civil y Comercial de la Nación, con las modificaciones del DNU 70/2023, no hay plazo mínimo legal para un contrato de locación comercial. Si no se especifica, se entiende que se hizo por 3 años. El plazo máximo es de 50 años.

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler comercial?

Para este tema ya no hay distinción entre vivienda y comercio. El contrato de locación comercial puede ser rescindido por varios motivos. El locatario puede rescindir en cualquier momento el contrato. Salvo que el contrato diga otra cosa, deberá pagar una indemnización al locador equivalente al 10% de la suma de los alquileres que quedaban por vencer desde la notificación hasta la finalización pactada. Ejemplo: Se pactó un contrato por 2 años (24 meses) a $ 100.000 por mes y a los tres meses el locatario decide resolver el contrato. Deberá pagar al locador una indemnización equivalente al 10% de los alquileres que faltan pagar. Es decir, si ya transcurrieron 3 meses, quedan 21 meses. Se realiza la siguiente cuenta 100.000 x 21 x 0,10= $210.000 será la indemnización que deberá pagar el locatario al locador.

El contrato de locación comercial, también puede ser rescindido por otros motivos, ya sea por culpa del locador o del locatario. Hay diversos motivos que se pueden presentar, pero a modo de ejemplo, el locador puede rescindir el contrato si el inquilino no paga el alquiler durante dos períodos consecutivos (art. 1219 del Código Civil y Comercial) o en los casos que se estipulen en el contrato.

¿Cómo sellar un contrato de alquiler comercial?

El sellado del contrato comercial es distinto según la ubicación del inmueble. Cada provincia tiene su régimen. Por ejemplo, en la provincia de Buenos Aires, el sellado se realiza a través de ARBA, ingresando a Sellos – Instrumentos Privados. Lo puede realizar cualquiera de las partes con clave fiscal de ARBA o una inmobiliaria.

En la Ciudad de Buenos Aires, el sellado del contrato de locación comercial se hace a través de AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos).

En 2026, la alícuota para destinos distintos de vivienda es del 0,5% en CABA, Córdoba y Santa Fe, y del 1,2% (12‰) en la provincia de Buenos Aires.

¿Quién paga el sellado?

El sellado suele pagarse entre ambas partes (inquilino y propietario) en proporciones iguales, pero las partes pueden acordar algo diferente.

Si el locador es monotributista, ¿tiene que pagar IVA por el alquiler de un comercio?

Si el locador de un contrato comercial es monotributista, no factura IVA: emite factura C, porque la cuota del monotributo reemplaza el pago de IVA y Ganancias. Por eso se llama régimen simplificado. El problema que se puede dar con un locador monotributista es que el inquilino, si es responsable inscripto, no podrá computar IVA como crédito fiscal por ese alquiler.

Contrato de alquiler de local comercial

Un contrato de local comercial suele incluir una cláusula de ajuste periódico (por ejemplo, semestral) que las partes acuerdan libremente.