Cómo rescindir un contrato de alquiler en Argentina

En esta sección vas a ver cómo rescindir un contrato de alquiler según el Código Civil y Comercial de la Nación, con los cambios que introdujo el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551.

A continuación tenés las preguntas más comunes sobre la rescisión anticipada de contrato de alquiler.

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del Propietario?

Sólo es posible rescindir contrato de alquiler por parte del locador cuando el inquilino incumple una o varias cláusulas fundamentales del contrato de alquiler. El Propietario no puede rescindir el contrato de alquiler en forma unilateral sin un motivo que esté especificado en el contrato. Con el DNU 70/2023 las partes tienen más libertad para pactar, así que conviene revisar qué dice el contrato sobre la rescisión por parte del locador (por ejemplo, en caso de venta del inmueble). En resumen, si el contrato no prevé otra cosa, el propietario solo puede rescindir si existe un incumplimiento grave.

Por ejemplo, el propietario puede dar por rescindido el contrato si el inquilino no paga durante 2 meses consecutivos el alquiler. O si no paga las expensas, impuestos o servicios a su cargo. Esas son las causas más comunes de rescisión por parte del propietario, pero puede haber muchas más. Todo incumplimiento de contrato puede ser causa de rescisión, pero hay que revisar cada caso.

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino?

La rescisión por parte del locatario está regulada en el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, titulado “Resolución anticipada”, en la redacción que le dio el DNU 70/2023. Se trata de terminar el contrato antes de la fecha de finalización pactada.

Hoy el locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin expresar motivo. Salvo que el contrato diga otra cosa, debe pagar una indemnización del 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada.

Los contratos firmados antes del 29/12/2023 que sigan vigentes mantienen el régimen anterior: rescisión a partir de los 6 meses, con una indemnización de un mes y medio de alquiler durante el primer año y de un mes después.

En el régimen actual ya no existe la regla que eximía de indemnización al inquilino de vivienda que avisaba con 3 meses de anticipación, salvo que el contrato la prevea.

También se puede dar la rescisión de contrato de alquiler por incumplimiento del locador. En ese caso, tampoco corresponde que el locatario pague la indemnización prevista por ley.

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler?

Según el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, en el texto del DNU 70/2023, el inquilino puede rescindir en cualquier momento, pagando una indemnización del 10% del alquiler futuro, salvo que el contrato diga otra cosa. Conviene notificar la decisión en forma fehaciente.

Si rescindo el contrato de alquiler, ¿me devuelven el depósito?

El depósito siempre debe ser devuelto por el propietario, previo descuento de pago de servicios e impuestos y daños realizados a la propiedad, si correspondiere. Muchas veces se confunde la multa que debe abonar el inquilino por rescindir el contrato de alquiler con el depósito. Son cosas separadas. Si corresponde, el inquilino debe pagar esa multa, pero el propietario siempre debe devolver el depósito.

¿Se puede rescindir un contrato de alquiler antes de los 6 meses en Argentina?

Sí. Con el DNU 70/2023 ya no rige el mínimo de 6 meses: el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando la indemnización del 10% del alquiler futuro, salvo que el contrato diga otra cosa. La regla de los 6 meses solo se aplica a contratos firmados antes del 29/12/2023 que sigan vigentes. Además, las partes siempre pueden rescindir de común acuerdo.

¿El garante puede rescindir un contrato de alquiler?

El Garante puede rescindir el contrato de alquiler, si dicha facultad está especificada en el contrato. Que quede claro, que el garante no puede salirse del alquiler en forma unilateral, sin acuerdo del locador. Eso es distinto a rescindir, es sustitución de garante. Pero muchas veces se puede dar un abandono manifiesto de la propiedad por parte del inquilino. Es decir, que el inquilino desaparezca y no se lo pueda ubicar por mucho tiempo y que no abone el alquiler. En ese caso, es bueno otorgarle la facultad de rescindir al garante, para que no salga perjudicado por el mal obrar del locatario y el locador pueda recuperar su propiedad sin un largo juicio de desalojo.

Cláusula de retención de depósito

A continuación, un ejemplo de cláusula para incluir en el escrito de rescisión del contrato de locación en caso que el locador retenga el depósito para realizar arreglos o pagos de servicios y/o impuestos: “Con relación al depósito de garantía, consignado en la cláusula “************” del contrato de locación de referencia, se deja constancia, que el mismo continúa en poder de LA PARTE LOCADORA, hasta tanto se verifique el pago de todos los servicios, impuestos, tasas y contribuciones que LA PARTE LOCATARIA ha tomado a su cargo, y se realice un presupuesto para realizar los arreglos necesarios para dejar la propiedad en las condiciones que quedaron establecidas en el contrato de referencia”

Tipos de rescisión de contrato de locación

Existen diferentes formas de redactar la rescisión. Puede ser con cláusula de retención del depósito, donde se especifica que el mismo será devuelto en una fecha determinada, una vez que se verifique el pago de todos los servicios e impuestos. Y también está la rescisión en donde se devuelve el depósito en ese mismo momento.

Hoy las condiciones del depósito (monto, moneda y forma de devolución) las pactan las partes. Lo habitual es devolverlo al restituir el inmueble y que, si hay deudas, el propietario retenga la suma de esas deudas hasta que el inquilino las abone.