Prórroga de contrato de alquiler: cómo hacerla

En esta guía te explicamos cómo hacer una prórroga de contrato de alquiler en Argentina. Ideal para quienes necesitan extender su contrato sin firmar uno nuevo.

¿Qué es una Prórroga de Contrato de Alquiler?

Una prórroga de contrato de alquiler es un acuerdo escrito entre propietario e inquilino para extender la duración del contrato vigente sin necesidad de firmar uno nuevo. Este documento mantiene las mismas condiciones originales (como garantías, destino, obligaciones), modificando sólo el plazo y, en algunos casos, el monto del alquiler.

Se usa cuando no hay cambios importantes en las cláusulas, más allá de las fechas y eventualmente el precio. En lugar de redactar un nuevo contrato, las partes firman una prórroga que hace referencia al contrato anterior.

¿En qué se diferencia de una Renovación de Contrato?

• Prórroga: Extiende el contrato actual. Se usa cuando se mantienen la mayoría de las condiciones. Es el caso que explicamos en esta página.
• Renovación: Es un contrato nuevo. Se celebra cuando las partes deciden comenzar un nuevo ciclo, sin necesidad de vincularlo al anterior.

Si vas a firmar un contrato nuevo, podés ver qué tiene que incluir un contrato de alquiler.

¿Cuándo conviene hacer una prórroga?

• Cuando el inquilino quiere quedarse unos meses más (ej. 1 a 6 meses) y no se quieren rehacer todas las condiciones.
• Cuando no se modifican cláusulas fundamentales.
• Si se desea extender el contrato por poco tiempo y evitar una nueva firma de contrato completo.

Incluso podés usar la prórroga para extensiones de 6 meses o más, si ambas partes están de acuerdo.

¿Y cuándo se debe hacer una renovación?

• Si las partes acuerdan alquilar nuevamente por 1, 2 o 3 años.
• Cuando se quiere modificar cláusulas centrales.
• Si ya no se desea vincular el nuevo acuerdo al contrato anterior.

¿Se paga comisión en una prórroga?

Depende del plazo:

• Si la prórroga es corta (1 a 3 meses), generalmente no se cobra comisión, aunque puede haber gastos administrativos.
• Si se prorroga por un plazo similar al de un contrato nuevo (6 meses o más), muchas inmobiliarias cobran honorarios como en una renovación.

Requisitos legales para la renovación

La normativa que regulaba el procedimiento para la renovación de contratos en el art. 1221 bis del Código Civil y Comercial fue derogada por el DNU 70/2023.

Actualmente, no existe un procedimiento legal específico que obligue a las partes a negociar o responder dentro de un plazo determinado. Por lo tanto, la renovación de un contrato queda sujeta a la voluntad de las partes y a lo que hayan acordado previamente en el contrato original.

Es recomendable que toda comunicación relacionada con la renovación se haga por escrito y en forma fehaciente para evitar malentendidos o conflictos.

Aviso de no renovación

Si el propietario no desea renovar el contrato, conviene avisar por escrito y en forma fehaciente (carta documento o email si está previsto en el contrato).

Este aviso es clave para evitar malentendidos y proteger legalmente a ambas partes.

Prórroga de contrato a medida

Una prórroga bien redactada sirve para extender un contrato anterior sin firmar uno nuevo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo hacer una prórroga de 6 meses o más?

Sí, mientras ambas partes estén de acuerdo y se mantengan las condiciones del contrato original.

¿Sirve para alquileres comerciales?

La prórroga también puede utilizarse para alquileres comerciales, siempre que las condiciones del contrato original se mantengan vigentes. Sin embargo, en casos complejos o de alto valor, puede ser recomendable revisarlo con un profesional para adaptarlo a las necesidades específicas del rubro comercial.

¿Qué pasa si el inquilino se queda sin firmar una prórroga?

No existe la figura legal de la “tácita reconducción”. Según el artículo 1218 del Código Civil y Comercial, si vence el plazo y el inquilino sigue en el inmueble, la locación continúa en los mismos términos contratados hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente. Que el propietario reciba pagos no cambia esa situación. Sin embargo, una vez vencido el contrato y no renovado, se pierde la validez legal de la garantía original, lo cual puede dejar al propietario sin respaldo si surgen inconvenientes. Por eso, es altamente recomendable dejar constancia por escrito mediante una prórroga o renovación formal.

¿Se puede hacer la prórroga por email?

Sí, si el contrato original lo permite expresamente. Si no, se recomienda firmar un documento físico o usar firma digital con validez legal.

¿Debo certificar la firma en la prórroga?

No es obligatorio, pero puede ser útil si necesitás mayor seguridad jurídica. En general, basta con que ambas partes firmen.

¿El garante debe firmar la prórroga?

Sí, es recomendable que el garante también firme: sin su conformidad, su garantía podría no extenderse al período prorrogado.

¿Hay un límite de cuántas prórrogas se pueden hacer?

No, no hay un límite legal. Podés hacer tantas como las partes acuerden, siempre que quede por escrito.

¿Se puede cambiar el precio del alquiler en una prórroga?

Sí, es uno de los pocos cambios que suele hacerse. Debe dejarse explícito en el documento de prórroga.