Contratos de alquiler en Argentina, claros y al día con la ley

En este sitio encontrás información clara y actualizada sobre los contratos de alquiler en Argentina. Nos centramos en los contratos de inmuebles, que son los más comunes: alquiler de vivienda o habitación, alquiler comercial, alquiler temporario para recreación o vacaciones y sus variantes.

También vas a encontrar guías sobre las distintas situaciones que se pueden dar en estos contratos, también llamados contratos de locación: por ejemplo, cómo hacer una prórroga o renovación, o cómo rescindir un contrato de alquiler.

Si necesitás un contrato a tu medida, muy pronto vas a poder armarlo en este sitio con tus datos y las cláusulas que necesitás, y descargarlo listo para firmar.

A continuación desarrollamos las preguntas más comunes que se dan sobre el Contrato de Alquiler:

¿Quién es el locatario y quién el locador en un contrato de locación?

En un contrato de alquiler el Locatario es el inquilino y el Locador es el propietario del inmueble a alquilar.

¿Cuál es la ley que se aplica a un contrato de alquiler en Argentina?

Desde que entró en vigencia el DNU 70/2023, el 29 de diciembre de 2023, se derogó la Ley de Alquileres 27.551 (con las reformas de la Ley 27.737) y se reformó el Código Civil y Comercial de la Nación. A partir de ese momento se desregularon los alquileres: las partes pactan libremente el plazo, la moneda, el depósito y la actualización del precio. El Código Civil y Comercial fija las reglas que se aplican cuando el contrato no dice nada.

El DNU sigue vigente: el Senado lo rechazó en marzo de 2024, pero la Cámara de Diputados nunca lo rechazó. Los contratos firmados antes del 29/12/2023 siguen con el régimen con el que se firmaron (Ley 27.551 o Ley 27.737) hasta su vencimiento.

¿Cuáles fueron las principales modificaciones a los Alquileres?

Estos son los principales cambios que tenés que tener en cuenta al hacer un contrato de alquiler:

• Plazo: no hay plazo mínimo legal. Si el contrato no fija un plazo, se entiende que es de 2 años para vivienda y de 3 años para los demás destinos.
• Moneda: las partes pueden pactar el pago en pesos o en moneda extranjera.
• Depósito: puede ser en cualquier moneda y por el monto que acuerden.
• Actualización: el índice y la frecuencia de los ajustes los acuerdan las partes. Se puede usar cualquier índice, público o privado.
• Rescisión anticipada: el inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando una indemnización del 10% del alquiler que falta pagar hasta el final del contrato, salvo que el contrato diga otra cosa.
• Renovación: se eliminó la obligación de notificar la renovación con 3 meses de anticipación que imponía la Ley 27.551.

Estas son las principales modificaciones. Hay otras, pero estas son las más importantes.

¿Dónde puedo encontrar todas las modificaciones a la ley de alquileres?

Podés leer el DNU 70/2023 completo en el Boletín Oficial.

Para una lectura más fácil, ya que el DNU tiene muchas reformas, podés ver únicamente las modificaciones de alquileres aquí

¿Quién paga la comisión inmobiliaria en un alquiler?

Esta es una pregunta muy común, sobre todo entre los inquilinos, y genera mucha confusión. No hay una regla nacional sobre quién paga la comisión: depende de la normativa de cada jurisdicción sobre el corretaje inmobiliario y de lo que acuerden las partes. En la Ciudad de Buenos Aires, en los alquileres de vivienda, la comisión la paga el propietario. En la Provincia de Buenos Aires, la comisión la pagan el inquilino y el propietario, aunque algunas inmobiliarias se la cobran solo al inquilino: conviene preguntarlo antes de firmar. En Córdoba y en el resto del país, verificá la ley local y lo que establece cada inmobiliaria.

¿Quién paga la certificación de firmas de un contrato de Alquiler?

Quién paga la certificación de firmas no está establecido por ley, así que lo acuerdan las partes. Por lo general es un gasto que se le pide al inquilino. En la Ciudad de Buenos Aires existen opciones gratuitas para certificar firmas en algunos casos.

¿Dónde certificar un contrato de locación?

Las certificaciones de firmas deben realizarse ante un Escribano Público. No importa dónde está el inmueble ni dónde se firmó el contrato de locación, la certificación puede ser realizada por cualquier escribano del país.

¿Para qué sirve la Certificación de firmas?

La Certificación de firmas en un contrato ante un escribano sirve para que ante un eventual juicio ninguna de las partes pueda negar su firma, ya que el escribano es un agente que da fe de que los firmantes fueron realmente los que dicen en el papel firmado y para el juez no es necesario ningún otro tipo de prueba, es suficiente con lo establecido por el escribano. Además, la certificación de firmas da fecha cierta al contrato. Si no hubiese dicha certificación, se necesitaría un peritaje para determinar si los firmantes fueron los que determina el papel.

Sellado del contrato de alquiler: ¿quién lo paga?

El Sellado es un requisito que no siempre es exigible. Depende de la Provincia en que se realiza el alquiler y el tipo de contrato.

Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires los contratos de vivienda están exentos (salvo las viviendas amuebladas con fines turísticos) y los de otros destinos pagan el 0,5%.

En la Provincia de Buenos Aires, los contratos comerciales pagan el 12‰ (1,2%). Los alquileres de vivienda tienen alícuota cero si la valuación fiscal del inmueble no supera $1.731.600; si la supera, pagan el 5‰. Estos valores son los de la Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558). Podés ver el detalle por provincia en la guía del sellado.

Cuando corresponde pagarlo, deben abonar el 50% cada parte, aunque en la práctica es el inquilino el que termina asumiendo dicho gasto.

¿Dónde sellar un contrato de Locación?

El Sellado en la Provincia de Buenos Aires se realiza a través de la página Arba. Hay que ingresar a Sellos – Instrumentos Privados – Presentación de DDJJ y pago. Se necesita la identificación tributaria. Si el alquiler se hizo por intermedio de una inmobiliaria, por lo general es dicha inmobiliaria la que se encarga de sellar el contrato.

¿Cuáles son las opciones de garantía que se solicitan a la hora de alquilar?

Cuando alquilás, tenés que saber que la garantía es un requisito prácticamente ineludible, ya que el propietario del inmueble coloca parte de su patrimonio que tanto le costó, en manos de un tercero que no conoce, y necesita tener un aval de que esa persona va a pagar el alquiler y además al irse dejará la propiedad en buenas condiciones. Es por eso que se solicita una garantía a satisfacción del propietario.

Hoy en día existen dos opciones que son las más usadas:

Garantía propietaria

Se le solicita al inquilino que presente a una persona que sea propietario de un inmueble. Y que dicha persona que se pasa a llamar garante, demuestre que es realmente el propietario y que además, esa propiedad está en condiciones de ser presentada como garantía. Para ello, las inmobiliarias (también lo puede hacer un particular recurriendo a una gestoría), piden los informes de dominio y de inhibición.

Informe de dominio

Con estos certificados se averigua:

• Que el que dice ser titular, realmente lo es
• Que la propiedad no tiene ningún gravamen que le impida ser utilizada como garantía (es decir que no esté hipotecada, con un embargo, como bien de familia, usufructo, etc)
• Que la garantía no es comprada (para esto hay que pedir un informe extra, que se llama “Frecuencia”, con el que se averigua cuántas veces se han solicitado informes sobre esa propiedad, y nos puede dar una pauta si es comprada o no)

Informe de inhibición

El informe de Inhibición es muy similar a un veraz. Sirve para averiguar si la persona que pretende salir de garante no tiene ningún impedimento para serlo. Lo que dice este informe es simplemente si dicha persona está inhibida o no.

Contrato de alquiler con seguro de caución o Contrato de Fianza

Seguro de Caución y contrato de Fianza, no son lo mismo, pero son muy similares y generalmente se los nombra como si fuesen lo mismo. Es más, muchas veces se pide al inquilino un seguro de caución, y éste presenta un contrato de fianza, y nadie le dice que no es lo que se le pidió. La principal diferencia es que el contrato de fianza es una Obligación Accesoria y su principal objetivo es cumplir por el Fiado en caso de que éste no cumpla con el Beneficiario, mientras que el Seguro de Caución es un contrato principal que indemniza el resarcimiento de los daños sufridos por el incumplimiento de dicho contrato.

Existen varias empresas que brindan estos servicios para los inquilinos. Algunas de las más conocidas son FINAER y TOTALFIANZA. Conviene comparar costos y condiciones antes de elegir.

Tercera opción de garantía: El recibo de sueldo

Algunas veces los propietarios aceptan simplemente que el inquilino presente su recibo de sueldo y el recibo de sueldo de otras personas que salgan de garantía. Esta es una opción que no es tan solicitada, pero en algunas ocasiones se requieren y le da mucha facilidad al inquilino, ya que es mucho más fácil conseguir gente con recibo de sueldo que esté dispuesta a salir de garante, que gente que presente su casa como garantía, con todos los riesgos en que ello puede derivar. Por otro lado prácticamente no tiene costo, convirtiéndola en la garantía más barata.

Lamentablemente los propietarios no ven con muy buenos ojos las garantías con recibo de sueldo.

¿Cómo dejar de ser garante en un contrato de alquiler?

Dejar de ser garante en un contrato de alquiler no es tarea sencilla pero es posible si todas las partes se ponen de acuerdo.

El primero que debe dar el visto bueno es El Locador o propietario. Éstos, por lo general, son bastante reacios a dejar ir al garante, sobre todo si es una buena garantía. Por lo tanto, el principal escollo a la hora de dejar de ser garante, es El Locador; si se lo convence, más de la mitad del camino está hecho.

Luego, obviamente, el inquilino debe presentar otra garantía a satisfacción del dueño del inmueble que alquila.

Una vez conseguida por el inquilino y aprobada por el locador, se piden los informes pertinentes, y si todo está bien, se realiza un anexo al contrato de locación que se le da el nombre de “ACUERDO DE SUSTITUCIÓN DE GARANTÍA”, donde se realiza la sustitución del garante y todas las partes lo firman.